Κεφαλονιά: Ξενοδοχεία στον δρόμο του πλειστηριασμού – Η άλλη όψη του τουρισμού

Η Κεφαλονιά αλλάζει, το διαπιστώνουμε κάθε μέρα. Νέα ξενοδοχεία, πολυτελείς βίλες, ανακαινίσεις, επενδύσεις εκατομμυρίων. Ο τουρισμός έχει γίνει η μεγάλη οικονομική δύναμη του νησιού μας και θέλουμε να πηγαίνει καλά γιατί από αυτόν ζουν χιλιάδες οικογένειες, άμεσα ή έμμεσα.

Υπάρχει όμως και μια πλευρά αυτής της ανάπτυξης που δεν τη βλέπουμε εύκολα. Είναι οι ξενοδοχειακές περιουσίες που βρέθηκαν στον δρόμο του πλειστηριασμού.

Πίσω από κάθε τουριστική μονάδα υπάρχει μια διαφορετική ιστορία που αφορά ανθρώπους. Μια επένδυση που δεν προχώρησε όπως σχεδιάστηκε. Ένα δάνειο που δεν εξυπηρετήθηκε γιατί η ζωή έβαλε άλλες προτεραιότητες. Μια παλιά οικονομική εκκρεμότητα που έγινε δυσβάστακτη και έφτασε μέχρι την αναγκαστική εκτέλεση.

Δεν γνωρίζουμε τις προσωπικές ιστορίες των ιδιοκτητών και δεν πρόκειται να τις υποθέσουμε. Ξέρουμε όμως ότι υπάρχουν. Αυτό που μπορούμε να εξετάσουμε είναι τα ψυχρά οικονομικά στοιχεία και όσα αυτά μας επιτρέπουν να καταλάβουμε.

Περίπου 12 ξενοδοχειακές μονάδες

Στο πρώτο μέρος της έρευνας του Think Tank παρουσιάσαμε τα 1.667 ακίνητα της Κεφαλονιάς και της Ιθάκης που εμφανίστηκαν σε ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς από το 2018 έως τον Οκτώβριο του 2026. Μια έρευνα που σοκάρισε την τοπική κοινωνία.

Στο σημερινό άρθρο παρουσιάζουμε στοιχεία για τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα τουριστικά καταλύματα.

Η έρευνά μας καταγράφει 28 εγγραφές πλειστηριασμών, οι οποίες, μετά την εξέταση των επαναλήψεων, εκτιμάται ότι αφορούν περίπου 12 διαφορετικές μονάδες.

Ο αριθμός δεν είναι οριστικός, καθώς δύο καταχωρίσεις ενδέχεται να αφορούν το ίδιο συγκρότημα.

Από τις μονάδες αυτές, τρεις έχουν κατακυρωθεί. Για τις περισσότερες από τις υπόλοιπες η τελευταία καταγεγραμμένη κατάσταση είναι η αναστολή της διαδικασίας, ενώ μία εμφανίζεται αναρτημένη για τον Ιανουάριο του 2027.

Ας ξεκαθαρίσουμε κάτι σημαντικό: η αναστολή ενός πλειστηριασμού δεν σημαίνει ότι η επιχείρηση έκλεισε ή ότι εξακολουθεί να έχει οικονομικά προβλήματα. Μπορεί να έχει υπάρξει ρύθμιση, συμφωνία ή άλλη εξέλιξη που δεν αποτυπώνεται στα διαθέσιμα στοιχεία.

Δεν γράφουμε για να στιγματίσουμε επιχειρήσεις και ανθρώπους. Γράφουμε για να κατανοήσουμε καλύτερα την οικονομία του τόπου μας.

Ένα ξενοδοχείο, πέντε πλειστηριασμοί

Μία από τις πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις αφορά ξενοδοχειακό συγκρότημα τριών αστέρων, με κτίρια 761 τετραγωνικών μέτρων, πισίνα και έκταση 4.000 τετραγωνικών μέτρων.

Το ακίνητο οδηγήθηκε σε πλειστηριασμό πέντε φορές μέσα σε 17 μήνες.

Η αρχική τιμή ήταν 850.000 ευρώ. Παρέμεινε ίδια στις πρώτες τρεις προσπάθειες, στη συνέχεια μειώθηκε στις 680.000 ευρώ και τελικά στις 552.500 ευρώ.

Στην πέμπτη προσπάθεια βρέθηκε αγοραστής. Το ακίνητο κατακυρώθηκε αντί 552.501 ευρώ.

Δηλαδή, μόλις ένα ευρώ πάνω από την τελευταία τιμή εκκίνησης.

Η αξία ενός ξενοδοχείου και η τιμή που κάποιος είναι διατεθειμένος να πληρώσει

Στην Κεφαλονιά συζητάμε συχνά για το πόσο έχουν ακριβύνει τα ακίνητα. Για τη γη που αποκτά μεγάλη αξία επειδή βρίσκεται κοντά στη θάλασσα. Για ξενοδοχεία που αποτιμώνται σε εκατομμύρια ευρώ.

Υπάρχει όμως μια διαφορά. Άλλο πόσο εκτιμάται ότι αξίζει ένα ακίνητο και άλλο πόσα χρήματα είναι διατεθειμένος να δώσει κάποιος για να το αγοράσει.

Ένα ξενοδοχείο δεν είναι ένα απλό σπίτι που μπορεί να αλλάξει χέρια εύκολα και απλά.

Ο επενδυτής που θα αγοράσει ένα τουριστικό κατάλυμα πρέπει να υπολογίσει τι θα χρειαστεί για να το λειτουργήσει. Αν απαιτείται ανακαίνιση, πόσο θα κοστίσει. Αν διαθέτει τις αναγκαίες άδειες. Πόσους μήνες τον χρόνο μπορεί να δουλεύει. Πόσο προσωπικό χρειάζεται. Ποια έσοδα μπορεί να περιμένει και σε πόσα χρόνια θα αποσβέσει την επένδυσή του. Ακόμη και μια εξαιρετική τοποθεσία δεν αρκεί για να απαντήσει σε όλα αυτά. Η αγορά ενός ξενοδοχείου απαιτεί μεγάλα κεφάλαια και μια απόφαση με μακροχρόνιες συνέπειες για τον αγοραστή.

Η αγορά έχει αποδείξει με πολύ οδυνηρό τρόπο κάποιες φορές ότι ένα τουριστικό ακίνητο μπορεί να έχει υψηλή εκτιμώμενη αξία, αλλά να μη βρίσκει εύκολα αγοραστή σε πλειστηριασμό.

Περιουσίες εκατομμυρίων σε εκκρεμότητα

Στα στοιχεία της έρευνας υπάρχει ξενοδοχειακή μονάδα τεσσάρων αστέρων, με κτιριακές εγκαταστάσεις 3.791 τετραγωνικών μέτρων, πισίνες και έκταση μεγαλύτερη των 18 στρεμμάτων. Η τιμή πρώτης προσφοράς έφτασε τα 5.960.000 ευρώ.

Η μονάδα εμφανίστηκε δύο φορές σε πλειστηριασμό μέσα στο 2024, με τελευταία καταγεγραμμένη κατάσταση την αναστολή.

Σε άλλη περίπτωση, ξενοδοχειακό ακίνητο με αρχική τιμή 1.330.000 ευρώ εμφανίστηκε τρεις φορές, με την τιμή να μειώνεται τελικά στα 1.064.000 ευρώ. Και εδώ η τελευταία καταγεγραμμένη κατάσταση είναι η αναστολή.

Καταγράφεται επίσης συγκρότημα 40 κλινών, με πισίνα, και τιμή πρώτης προσφοράς 3.013.100 ευρώ, το οποίο εμφανίζεται σε αναστολή.

Πρόκειται για περιουσίες μεγάλης αξίας. Δεν γνωρίζουμε αν οι σχετικές οικονομικές εκκρεμότητες έχουν πλέον διευθετηθεί. Γι’ αυτό δεν θα ήταν σωστό να τις παρουσιάσουμε ως ξενοδοχεία που βρίσκονται και σήμερα προς πώληση.

Εκείνο που προκύπτει με βεβαιότητα είναι ότι οι συγκεκριμένες περιουσίες πέρασαν από διαδικασίες πλειστηριασμού, ότι οικογένειες ταλαιπωρήθηκαν, εργαζόμενοι έχασαν τις δουλειές τους.

Υπάρχουν και οι μικρότερες μονάδες

Δεν είναι όλες οι περιπτώσεις των τουριστικών πλειστηριασμών ξενοδοχεία εκατομμυρίων είναι και τα “ξαδελφάκια” τους, τα rooms to let!

Στην έρευνα καταγράφεται εγκαταλελειμμένο συγκρότημα επιπλωμένων διαμερισμάτων, το οποίο εμφανίστηκε στους πλειστηριασμούς τέσσερις φορές από το 2019 έως το 2022.

Η τιμή εκκίνησης μειώθηκε από τις 157.000 στις 125.600 ευρώ και τελικά κατακυρώθηκε στις 125.601 ευρώ.

Σε άλλη περίπτωση, μικρό ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων, με 11 δωμάτια και 26 κλίνες, κατακυρώθηκε τον Φεβρουάριο του 2022. Η αναφερόμενη τιμή πρώτης προσφοράς ήταν 1.286.000 ευρώ, αλλά το τελικό ποσό κατακύρωσης δεν είναι διαθέσιμο.

Αυτές οι δύο περιπτώσεις μας θυμίζουν ότι δεν υπάρχει μία ενιαία ξενοδοχειακή αγορά.

Ένα μικρό οικογενειακό κατάλυμα, ένα εγκαταλελειμμένο συγκρότημα και ένα σύγχρονο ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων έχουν εντελώς διαφορετικές οικονομικές ανάγκες και προοπτικές.

Δεν μπορούμε να τα βάλουμε όλα στο ίδιο καλάθι επειδή ανήκουν στον τουρισμό.

Και η γη που περιμένει να γίνει ξενοδοχείο

Μια ακόμη περίπτωση αξίζει ιδιαίτερη αναφορά, αν και δεν αφορά λειτουργούσα ξενοδοχειακή μονάδα.

Πρόκειται για έκταση 126.147 τετραγωνικών μέτρων, για την οποία υπάρχει μελέτη ξενοδοχειακής ανάπτυξης. Η τιμή πρώτης προσφοράς ήταν 1.523.000 ευρώ.

Σύμφωνα με την έρευνα, δεν εμφανίστηκε πλειοδότης ούτε τον Σεπτέμβριο του 2025 ούτε τον Μάρτιο του 2026.

Η συγκεκριμένη περίπτωση αφορά ένα διαφορετικό είδος επένδυσης: όχι την αγορά μιας έτοιμης τουριστικής επιχείρησης, αλλά την απόκτηση γης με προοπτική ανάπτυξης.

Και εκεί τα ερωτήματα είναι ακόμη περισσότερα. Χρειάζονται κεφάλαια για την αγορά, τις άδειες, τις κατασκευές, τις υποδομές και τελικά τη λειτουργία.

Μια μεγάλη έκταση μπορεί να έχει σημαντική δυνητική αξία, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι υπάρχει άμεσα διαθέσιμος επενδυτής.

Τι δείχνουν συνολικά οι περιπτώσεις

Στοιχεία έως 6 Οκτωβρίου 2026. Οι εγγραφές δεν αντιστοιχούν σε ισάριθμα διαφορετικά ξενοδοχεία.

Ο τουρισμός πηγαίνει καλά, αλλά..!

Η τουριστική ανάπτυξη δεν μοιράζει τα οφέλη της με τον ίδιο τρόπο σε όλους. Μια επιχείρηση που ξεκίνησε πριν από είκοσι χρόνια μπορεί να έχει διαφορετικές υποχρεώσεις, διαφορετικές δυνατότητες χρηματοδότησης και διαφορετικές ανάγκες εκσυγχρονισμού από μια καινούργια επένδυση.

Ο ανταγωνισμός επίσης αλλάζει. Οι επισκέπτες έχουν νέες απαιτήσεις. Οι εγκαταστάσεις χρειάζονται αναβαθμίσεις. Το προσωπικό, η ενέργεια, η συντήρηση και η χρηματοδότηση έχουν κόστος. Όλα αυτά επηρεάζουν την οικονομική αντοχή μιας τουριστικής επιχείρησης, ακόμη και σε έναν προορισμό που παραμένει δημοφιλής.

Δεν έχουμε στοιχεία για να πούμε ότι αυτοί οι παράγοντες οδήγησαν τα συγκεκριμένα ξενοδοχεία σε πλειστηριασμό. Θα ήταν αυθαίρετο. Έχουμε όμως λόγο να τους εξετάζουμε όταν συζητάμε για το μέλλον του τουρισμού στην Κεφαλονιά.

Πίσω από τα ακίνητα υπάρχουν άνθρωποι

Θα ήταν εύκολο να σταθούμε μόνο στα εκατομμύρια, στα τετραγωνικά μέτρα και στις μειώσεις των τιμών.

Όμως ένα ξενοδοχείο, ένα κατάλυμα όταν λειτουργούν, είναι κάτι πολύ περισσότερο από μπετά και έπιπλα.

Πρώτα και κύρια είναι οι άνθρωποι. Είναι ο μόχθος μιας ολόκληρης οικογένειας, που χτίστηκε σιγά σιγά, σε χρόνια πολύ διαφορετικά από τα σημερινά. Είναι οι άνθρωποι που εργάζονται εκεί. Αλλά είναι επίσης και ο προμηθευτής που φέρνει τα τρόφιμα, ο τεχνίτης που αναλαμβάνει τη συντήρηση, ο επαγγελματίας που συνεργάζεται με τη μονάδα. Είναι και οι σχέσεις που δημιουργούνται μέσα σε μια μικρή τοπική κοινωνία γύρω από μια επαγγελματική μονάδα.

Για αυτό όταν μιλάμε για την ξενοδοχειακή οικονομία, δεν πρέπει να βλέπουμε μόνο την αξία της ακίνητης περιουσίας, πρέπει να βλέπουμε και την παραγωγική δραστηριότητα που μπορεί να στηρίζεται σε αυτήν.

Η ανάπτυξη δεν είναι μόνο όσα χτίζουμε

Η Κεφαλονιά έχει κάθε λόγο να επιδιώκει νέες, ποιοτικές τουριστικές επενδύσεις. Να προσελκύει κεφάλαια, να αναβαθμίζει τις υποδομές της και να διεκδικεί μεγαλύτερο μερίδιο από τη διεθνή τουριστική αγορά. Αλλά υπάρχει και ένα δεύτερο ερώτημα που φαίνεται να το αποφεύγουμε: Τι γίνεται με τις επιχειρήσεις που υπάρχουν ήδη;

Πόσες μπορούν να επενδύσουν στον εκσυγχρονισμό τους; Πόσες διαθέτουν επαρκή πρόσβαση στη χρηματοδότηση; Πόσες μπορούν να αντέξουν μια δύσκολη τουριστική χρονιά;

Η παρούσα έρευνα δεν δίνει απαντήσεις σε όλα αυτά. Μας δίνει όμως έναν σοβαρό λόγο να τα θέσουμε ενώπιόν σας.

Η οικονομία ενός νησιού δεν αποτελείται μόνο από εκείνους που έρχονται να επενδύσουν, αποτελείται και από εκείνους που βρίσκονται εδώ χρόνια, εργάζονται, επιχειρούν και προσπαθούν να κρατήσουν τα όνειρά τους ζωντανά.

Μέσα από την έρευνα για τους πλειστηριασμούς διδαχτήκαμε ότι άλλο πράγμα είναι να ανεβαίνει η αξία ενός τουριστικού προορισμού και άλλο να ευημερούν οι επιχειρήσεις και οι άνθρωποί του.

Όσοι λοιπόν μιλάμε για πραγματική ανάπτυξη στην Κεφαλονιά, οφείλουμε να μας ενδιαφέρουν και τα δύο αλλά με προτεραιότητα στους ανθρώπους.

Η Ομάδα του Think Tank