Η τουριστική ανάπτυξη, οι υψηλές τιμές ακινήτων και οι νέες επενδύσεις συνθέτουν τη μία εικόνα της Κεφαλονιάς. Υπάρχει όμως και μια δεύτερη: περιουσίες που επί χρόνια περνούν από τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, πλειστηριασμοί που επαναλαμβάνονται χωρίς αγοραστή και μεγάλες διαφορές από περιοχή σε περιοχή.
Η Κεφαλονιά των τελευταίων ετών εμφανίζει δύο οικονομικές πραγματικότητες που συνυπάρχουν. Από τη μία βρίσκεται μια ισχυρή τουριστική οικονομία, μια αγορά ακινήτων που σε αρκετές περιοχές απευθύνεται πλέον και σε διεθνές κοινό και σημαντικές νέες επενδύσεις. Από την άλλη, υπάρχει ένα λιγότερο ορατό κομμάτι της τοπικής οικονομίας: παλαιά χρέη, περιουσίες δεσμευμένες επί χρόνια και ακίνητα που επανέρχονται ξανά και ξανά σε πλειστηριασμό.
Η έρευνα του kefaloniapress, με βάση τα στοιχεία της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων, της ΑΑΔΕ και του Ελληνικού Κτηματολογίου, αποτυπώνει το μέγεθος και κυρίως τη γεωγραφία αυτής της κατάστασης.
1.667 ακίνητα από το 2018
Από το 2018 έως τις 6 Οκτωβρίου 2026, 1.667 ακίνητα στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη μπήκαν σε ηλεκτρονικό πλειστηριασμό. Από αυτά, 57 είναι ακόμη αναρτημένα για επόμενες ημερομηνίες, ενώ τα υπόλοιπα έχουν φτάσει σε κάποια μορφή αποτελέσματος.
Όταν ένας πλειστηριασμός εμφανίζεται ως «σε αναστολή» ή «ματαιωμένος», δεν αναφέρεται εάν προηγήθηκε ρύθμιση ή εξόφληση της οφειλής, συμφωνία πώλησης του ακινήτου με τον πιστωτή ή δικαστική αναστολή.
Αυτό είναι και ένα από τα σημαντικότερα ευρήματα της έρευνας.
Από τα 1.667 ακίνητα, 682 σταμάτησαν πριν πραγματοποιηθεί ο πλειστηριασμός, 613 έφτασαν στην αίθουσα αλλά δεν βρήκαν πλειοδότη και 155 κατακυρώθηκαν. Για άλλα 158 ακίνητα της περιόδου 2018–2020 η πλατφόρμα αναφέρει απλώς «ολοκληρωμένος», χωρίς να καταγράφει το αποτέλεσμα.
Η μεγάλη επιτάχυνση μετά το 2022
Η εικόνα αλλάζει αισθητά μετά το 2021.
Το 2022 καταγράφονται 190 ακίνητα, το 2023 302, το 2024 286, ενώ το 2025 ο αριθμός φθάνει στα 334 ακίνητα, το υψηλότερο επίπεδο ολόκληρης της περιόδου που ερευνούμε.
Το 2026, μέχρι τις 6 Οκτωβρίου, έχουν ήδη καταγραφεί 251 ακίνητα, γεγονός που δείχνει ότι η δραστηριότητα παραμένει σε υψηλά επίπεδα.
Όταν ο πλειστηριασμός γίνεται, 8 στα 10 ακίνητα δεν βρίσκουν αγοραστή
Για την περίοδο 2021–2026 τα δεδομένα είναι πληρέστερα και επιτρέπουν ασφαλέστερα συμπεράσματα.
Συνολικά 768 ακίνητα έφτασαν πράγματι σε πλειστηριασμό με γνωστό αποτέλεσμα.
613 δεν βρήκαν πλειοδότη: 79,8%.
155 κατακυρώθηκαν: 20,2%.
Το 20,2% είναι το μόνο ασφαλές ποσοστό κατακύρωσης που μπορεί να εξαχθεί από τη βάση και αφορά αποκλειστικά τα ακίνητα που έφτασαν μέχρι την αίθουσα.
Παλική και Έρισος: δύο διαφορετικές αγορές στο ίδιο νησί
Ίσως το πιο ενδιαφέρον εύρημα της έρευνας βρίσκεται στη γεωγραφία.
Στην Παλική καταγράφονται 335 ακίνητα. Από όσα έφτασαν σε πλειστηριασμό με αποτέλεσμα, 192 δεν βρήκαν πλειοδότη και μόλις 12 κατακυρώθηκαν. Το ποσοστό κατακύρωσης περιορίζεται στο 5,9%.
Στην Έρισο, αντίθετα, καταγράφονται 50 ακίνητα, αλλά από όσα έφτασαν στην αίθουσα 13 κατακυρώθηκαν, ανεβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό στο 48,1%, το υψηλότερο της Κεφαλονιάς.
Στη Λειβαθώ το ποσοστό είναι 29,9%, στο Αργοστόλι 26,2%, στη Σάμη 26,8%, στον Ελειό–Πρόννους 14,5% και στα Ομαλά 17,6%.
Η Κεφαλονιά, επομένως, δεν διαθέτει μία ενιαία αγορά ακινήτων. Η ισχυρή τουριστική ζήτηση της βόρειας Κεφαλονιάς και περιοχών όπως το Φισκάρδο δημιουργεί διαφορετικές συνθήκες από εκείνες της Παλικής. Και αυτή η διαφορά αποτυπώνεται ακόμη και στους πλειστηριασμούς.
Δεν είναι πάντα «ευκαιρίες»
Ένα ακόμη στοιχείο ανατρέπει την αντίληψη ότι ο πλειστηριασμός σημαίνει υποχρεωτικά φθηνό ακίνητο.
Στις κατοικίες του Αργοστολίου, η διάμεση τιμή πρώτης προσφοράς υπολογίζεται σε 909 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η διάμεση τιμή που εμφανίζεται στα συμβόλαια αγοραπωλησίας της ΑΑΔΕ είναι 923 ευρώ ανά τ.μ. – σχεδόν ίδια.
Στην Παλική και την Ιθάκη οι τιμές πρώτης προσφοράς εμφανίζονται μάλιστα υψηλότερες από τις αντίστοιχες τιμές των συμβολαίων. Αντίθετα, σε Λειβαθώ, Ελειό–Πρόννους και Έρισο οι τιμές των πλειστηριασμών είναι χαμηλότερες κατά περίπου 16% έως 23%.
Η τιμή, συνεπώς, φαίνεται να αποτελεί μέρος της εξήγησης για το γιατί ορισμένα ακίνητα παραμένουν χωρίς αγοραστή.
Ακίνητα που επιστρέφουν ξανά και ξανά
Υπάρχει όμως ένας «σκληρός πυρήνας» που αποκαλύπτει μια βαθύτερη πλευρά του προβλήματος.
Με βάση το ανώτατο κριτήριο ταυτοποίησης της έρευνας, 79 ακίνητα έχουν εμφανιστεί σε πλειστηριασμό τέσσερις ή περισσότερες φορές.
Σε αυτά η διάμεση πτώση της τιμής από την πρώτη μέχρι τη σημερινή προσφορά φτάνει το 35%.
Υπάρχουν ακίνητα που εμφανίζονται έξι, εννέα ακόμη και δέκα φορές.
Στο Ληξούρι, για παράδειγμα, οικόπεδο με κτίσμα έχει εμφανιστεί δέκα φορές από το 2023, με την τιμή να μειώνεται από 79.000 σε 53.300 ευρώ χωρίς να έχει πουληθεί.
Ποια ακίνητα βρίσκουν ευκολότερα αγοραστή
Η κατηγορία του ακινήτου παίζει επίσης σημαντικό ρόλο.
Στην έρευνα καταγράφονται, μεταξύ άλλων, 310 κατοικίες, 281 αγροτεμάχια, 176 οικόπεδα, 101 καταστήματα και 27 ξενοδοχειακές μονάδες.
Τα αγροτεμάχια εμφανίζουν ιδιαίτερα χαμηλή απορρόφηση: 163 από τα 281 έφτασαν σε άγονο πλειστηριασμό.
Αντίθετα, τα καταστήματα εμφανίζουν ποσοστό κατακύρωσης 37,5%, ενώ οι ξενοδοχειακές μονάδες 30% μεταξύ όσων έφτασαν σε πλειστηριασμό με γνωστό αποτέλεσμα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι κατοικίες. Από τις 310, οι 174 σταμάτησαν πριν πραγματοποιηθεί ο πλειστηριασμός, ενώ 68 έφτασαν στην αίθουσα χωρίς να βρουν πλειοδότη.
Γιατί σταμάτησαν οι 174 διαδικασίες δεν μπορεί να απαντηθεί από τα διαθέσιμα στοιχεία. Μόνο υποθέσεις μπορούμε να κάνουμε ότι ίσως για κάποιες έγινε πώληση με μεσολάβηση συμβολαιογραφείου.
Όταν πουλιούνται, συνήθως υπάρχει μόνο ένας αγοραστής – δεν υπάρχει ανταγωνισμός
Η ίδια η λειτουργία του πλειστηριασμού παρουσιάζει ακόμη μία ιδιαιτερότητα.
Από τις 155 κατακυρώσεις, για τις 96 είναι γνωστό το τελικό τίμημα. Στις 69 από αυτές, δηλαδή στο 72%, το ακίνητο πουλήθηκε έως μόλις 100 ευρώ πάνω από την τιμή πρώτης προσφοράς.
Μόνο 18 περιπτώσεις ξεπέρασαν την τιμή εκκίνησης κατά περισσότερο από 10%.
Από τις τράπεζες στους servicers
Εξίσου σημαντική είναι η αλλαγή εκείνων που επισπεύδουν τους πλειστηριασμούς.
Στην περίοδο 2021–2026 η doValue εμφανίζεται σε 468 ακίνητα και η Cepal σε 447, ενώ ακολουθούν ταμεία τιτλοποίησης και αγοραστές δανείων με 157 και η Intrum με 98.
Η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική από το 2019, όταν η Εθνική Τράπεζα εμφανιζόταν μόνη της σε 89 ακίνητα. Το 2024 είχε μόλις τρία και το 2026 κανένα.
Η διαχείριση του παλαιού ιδιωτικού χρέους έχει πλέον περάσει σε μεγάλο βαθμό από τις τράπεζες στους servicers και στα επενδυτικά σχήματα που διαχειρίζονται ή έχουν αποκτήσει δάνεια.
Η διαφορετική περίπτωση της Ιθάκης
Η Ιθάκη έχει πολύ μικρότερο αριθμό: 33 ακίνητα από το 2019 , παρουσιάζει όμως τη μεγαλύτερη διάμεση τιμή πρώτης προσφοράς μεταξύ των Δημοτικών Ενοτήτων, στα 102.203 ευρώ.
Από τα 33 ακίνητα, τρία κατακυρώθηκαν, δέκα πλειστηριασμοί απέβησαν άγονοι, 12 σταμάτησαν, τρία είναι ακόμη αναρτημένα και για πέντε παλαιότερες περιπτώσεις δεν υπάρχει καταγεγραμμένο αποτέλεσμα.
Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι ανάμεσα στα ακίνητα της Ιθάκης δεν καταγράφεται ούτε μία ξενοδοχειακή μονάδα.
Και 57 ακίνητα βρίσκονται ήδη στην επόμενη σειρά
Η έρευνά μας δεν αφορά μόνο το παρελθόν. Σήμερα 7 Οκτωβρίου 2026, άλλα 57 ακίνητα στην Κεφαλονιά και την Ιθάκη βρίσκονται ήδη αναρτημένα για πλειστηριασμό έως τον Φεβρουάριο του 2027.
Πρόκειται για 14 κατοικίες, 14 οικόπεδα με κτίσμα, 10 αγροτεμάχια, εννέα αγροτεμάχια με κτίσμα, τέσσερα οικόπεδα, τρεις αποθήκες, δύο καταστήματα και έναν βιοτεχνικό χώρο. Τα 13 είναι ήδη προγραμματισμένα για το 2027.
Η άλλη οικονομία της Κεφαλονιάς
Οι πλειστηριασμοί δεν αποδεικνύουν ότι η Κεφαλονιά «δεν ευημερεί». Ούτε μπορούν από μόνοι τους να μετρήσουν το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα ή την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών.
Δείχνουν όμως κάτι που αξίζει να μπει δίπλα στους υπόλοιπους οικονομικούς δείκτες του νησιού.
Κυρίως, η έρευνα αποκαλύπτει ότι πίσω από τη λέξη «Κεφαλονιά» υπάρχουν πολύ διαφορετικές οικονομικές πραγματικότητες.
Η Έρυσσος μπορεί να διαθέτει μια αγορά στην οποία ένα ακίνητο βρίσκει σχετικά εύκολα ενδιαφέρον αλλά το Ληξούρι μπορεί την ίδια στιγμή να βλέπει περιουσίες να επανέρχονται σε πλειστηριασμό με συνεχώς χαμηλότερη τιμή και χωρίς αγοραστή.
Η Ομάδα του Think Tank και
Ειδικοί Συνεργάτες
Σημείωση: Τις επόμενες ημέρες το kefaloniapress θα παρουσιάσει ξεχωριστή έρευνα για τους πλειστηριασμούς ξενοδοχειακών και τουριστικών ακινήτων στην Κεφαλονιά: ποια είναι η έκταση του φαινομένου, σε ποιες περιοχές εντοπίζονται και τι αποκαλύπτουν τα στοιχεία για την τουριστική επιχειρηματικότητα του νησιού.
Πηγές: eauction.gr · Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων · Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (ΑΑΔΕ) · Ελληνικό Κτηματολόγιο · ΓΕΜΗ
