Το Υπουργείο Τουρισμού εξέδωσε την εγκύκλιο με αριθμό πρωτοκόλλου 19231/19.09.2025, η οποία κοινοποιήθηκε μεταξύ άλλων στον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama Greece). Το έγγραφο εξειδικεύει τις προδιαγραφές που θα πρέπει να πληρούν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης από την 1η Οκτωβρίου 2025, σε εφαρμογή του άρθρου 3 του Ν. 5170/2025.

Η εγκύκλιος αφορά τόσο τα ήδη καταχωρημένα ακίνητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ (με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ) όσο και όσα θα καταχωρηθούν στο μέλλον.

Οι προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο, κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληροί τις εξής προϋποθέσεις:

α) να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης (παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79)) και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,

β) να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Α. Χώροι κύριας χρήσης – Φυσικός φωτισμός – Αερισμός – Κλιματισμός

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία και έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ.1 (παρ. 95 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α΄79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»). Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων (παρ. 96 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α΄79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»).

Σημείωση: Το επιτρεπόμενο ελάχιστο ελεύθερο ύψος των χώρων κύριας χρήσης προ της εφαρμογής του ΝΟΚ οριζόταν σε 2,40 μ. (παρ. 1.1.1. του άρθρου 7 της υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 υ.α. (Κτιριοδομικός Κανονισμός) (Β’ 3985/22.06.2023).

Η νομιμότητα του χώρου αποδεικνύεται από την άδεια δόμησής του (οικοδομική άδεια) ή/και από την ύπαρξη τακτοποίησής του, βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας.

Φυσικό φωτισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελάχιστον τα υπνοδωμάτια, ο οποίος θα προέρχεται από κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 10% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών.

Φυσικό αερισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελάχιστον τα υπνοδωμάτια, ο οποίος θα προέρχεται από ανοίγματα στα κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 5% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών.

Τα κουφώματα πρέπει να βλέπουν είτε σε κοινόχρηστο χώρο, είτε σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή του κτιρίου, είτε σε πλευρά ανοικτού ημιϋπαίθριου χώρου, που είναι ανοιχτή σ’ έναν από τους χώρους αυτούς.

Κλιματισμός απαιτείται κατ’ ελάχιστον στα υπνοδωμάτια του ακινήτου από κλιματιστικό ψύξης – θέρμανσης (τύπου split ή φορητό), το οποίο θα πρέπει να διαθέτει αθόρυβη και αυτοματοποιημένη λειτουργία και να εξασφαλίζει τις επιθυμητές συνθήκες άνεσης και ευεξίας στους χώρους αυτούς. Στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν επιτρέπεται στις όψεις του κτιρίου η τοποθέτηση των εξωτερικών μονάδων κλιματιστικών συστήνεται η
χρήση φορητών κλιματιστικών ψύξης – θέρμανσης. Το κλιματιστικό ψύξης – θέρμανσης δεν είναι υποχρεωτικό για ακίνητα που βρίσκονται σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600μ. και άνω.

Β. Ασφάλιση αστικής ευθύνης

Για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να έχει συναφθεί από τον ιδιοκτήτη του και να βρίσκεται σε ισχύ ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, για ζημιές ή ατυχήματα, με νομίμως αδειοδοτημένη Ασφαλιστική Εταιρεία.

Το μητρώο των νομίμως αδειοδοτημένων (Αντ)Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος (Μητρώο (Αντ)Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων).

Γ. Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη – Πυροπροστασία – Ενδείξεις σήμανσης διαφυγής

Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ), στην οποία θα βεβαιώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακού. Σχετικές πληροφορίες διατίθενται στον ακόλουθο σύνδεσμο: (ΥΔΕ και συνοδευτικά έντυπα | ΔΕΔΔΗΕ).

Σε ό,τι αφορά τους πυροσβεστήρες προβλέπεται η ύπαρξη ενός (1) φορητού πυροσβεστήρα ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον έξι (6) κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, κατ’ εφαρμογή της παρ. 2.5.1. του άρθρου 2 του κεφαλαίου Β του π.δ. 41/2018 «Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων» (Α’ 80) για προσωρινή διαμονή.

Σημειώνεται ότι ο πυροσβεστήρας πρέπει να είναι κατασβεστικής ικανότητας 21Α-113Β-C.

Επίσης, σε κάθε ακίνητο θα πρέπει να τοποθετηθούν αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού, οι οποίοι θα τοποθετηθούν στην οροφή και θα καλύπτουν κατ’ ελάχιστον τα τ.μ. της επιφάνειας των υπνοδωματίων και της κουζίνας.

Τέλος, το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να διαθέτει φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους του καθώς και σήμανση διαφυγής.

Δ. Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης – Φαρμακείο Πρώτων Βοηθειών – Οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης

Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ Πιστοποιητικό Μυοκτονίας και Απεντόμωσης από αδειοδοτημένες προς τούτο εταιρείες.

Το φαρμακείο πρώτων βοηθειών θα πρέπει να φέρει επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και το περιεχόμενό του θα περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστο τα κάτωθι:

Στο ακίνητο θα πρέπει να υπάρχει κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, ώστε οι ένοικοι να έχουν άμεση πρόσβαση σε βοήθεια σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Ενδεικτικά :

Διαγράφονται αυτόματα από 1η Οκτωβρίου τα μη κύριας χρήσης Airbnb

By Βίκη Τρύφωνα   25 Σεπτεμβρίου 20253 Mins Read

FacebookLinkedInEmail

Από την 1η Οκτωβρίου τίθεται σε εφαρμογή το νέο καθεστώς για τη βραχυχρόνια μίσθωση, το οποίο προβλέπει ότι ακίνητα τα οποία δεν έχουν λάβει την ιδιότητα «κύριας χρήσης» θα μένουν εκτός πλατφορμών. Την προειδοποίηση αυτή απηύθυνε η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη, επισημαίνοντας ότι δεν θα υπάρξει καμία νέα παράταση, αφού –όπως είπε– έχει ήδη δοθεί περιθώριο εννέα μηνών για την προσαρμογή στην ισχύουσα νομοθεσία.

Αυτόματη διαγραφή από πλατφόρμες

Η ΑΑΔΕ θα πραγματοποιεί συστηματικές διασταυρώσεις στα στοιχεία των ακινήτων με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Σε περίπτωση που ένα ακίνητο δεν εμφανίζεται ως κύριας χρήσης, το ΑΜΑ θα ακυρώνεται και στη συνέχεια, βάσει της συμφωνίας συνεργασίας που έχει υπογραφεί με τις μεγάλες πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Expedia/Vrbo), το ακίνητο θα κατεβαίνει αυτόματα από τα συστήματά τους.

Η υπουργός τόνισε ότι οι έλεγχοι δεν θα περιοριστούν σε ηλεκτρονικές διασταυρώσεις. Θα ακολουθήσουν και επιτόπιες αυτοψίες, είτε από μικτά κλιμάκια της ΑΑΔΕ και του υπουργείου Τουρισμού είτε κατόπιν καταγγελιών. Για κάθε παράβαση προβλέπεται πρόστιμο 5.000 ευρώ, ενώ τα ποσά ανεβαίνουν σημαντικά σε περιπτώσεις υποτροπής.

Τι απαιτεί η νέα νομοθεσία

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, όλα τα ακίνητα που προσφέρονται σε βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές. Μεταξύ αυτών:

• Υποχρεωτική χρήση ως κύριας κατοικίας με επαρκή φωτισμό και αερισμό.

• Κλιματισμός και θέρμανση σε κάθε βασικό χώρο.

• Εγκατάσταση αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ, πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού.

• Σήμανση εξόδου κινδύνου.

• Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου για την ασφάλεια των εγκαταστάσεων.

• Ασφάλιση αστικής ευθύνης για ατυχήματα και ζημιές.

• Πιστοποιητικά μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός έκτακτης ανάγκης για τους επισκέπτες.

Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται δέκα ημέρες πριν από κάθε έλεγχο. Αν διαπιστωθούν παραβάσεις, τα πρόστιμα διαμορφώνονται ως εξής: 5.000 ευρώ για την πρώτη, 10.000 ευρώ για τη δεύτερη μέσα σε 12 μήνες και 20.000 ευρώ για κάθε επόμενη. Σε περίπτωση μη έγκαιρης πληρωμής, η είσπραξη θα γίνεται αναγκαστικά από τις φορολογικές αρχές.

Στο μικροσκόπιο οι τουριστικοί προορισμοί

Πέρα από τις τεχνικές προδιαγραφές, η κυβέρνηση εξετάζει και νέους περιορισμούς στη χορήγηση ΑΜΑ. Το «πάγωμα» που ισχύει ήδη για το 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας μπορεί να επεκταθεί σε πόλεις και περιοχές με αυξημένη τουριστική κίνηση και πίεση στη στέγη.

Όπως ανέφερε η κα Κεφαλογιάννη, “δεν υπάρχει η πρόθεση να εφαρμοστεί ένας πανελλαδικός περιορισμός, καθώς σε περιοχές που υπάρχει έλλειψη καταλυμάτων, η βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργεί θετικά για τον τουρισμό. Ως Υπουργείο Τουρισμού, έχουμε επικοινωνήσει κάποιες τουριστικές περιοχές, στις οποίες προτείνουμε να επεκταθούν οι περιορισμοί στη χορήγηση ΑΜΑ”.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στη λίστα βρίσκονται η Θεσσαλονίκη, η Σαντορίνη, τα Χανιά, η Πάρος και η Χαλκιδική. Οι σχετικές αποφάσεις αναμένονται έως το τέλος του έτους.

Πάντως η κα Κεφαλογιάννη παραδέχτηκε ότι η όποια απαγόρευση δεν μπορεί από μόνη της να λύσει το στεγαστικό πρόβλημα. “Γι’ αυτό θεσπίζουμε και κίνητρα για να μετατραπούν σε μακροχρόνιες μισθώσεις αλλά και αντικίνητρα για τις βραχυχρόνιας”, είπε χαρακτηριστικά. Αποκάλυψε επίσης ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει ενταχθεί στο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό.

Τέλος, ανέφερε ότι το Υπουργείο εξετάζει “καλές πρακτικές από το εξωτερικό”, όπως για παράδειγμα το γαλλικό μοντέλο, που μεταξύ άλλων προβλέπει χρονικό περιορισμό 90 ημερών τον χρόνο για κύριες κατοικίες.

Υπουργείο Τουρισμού

Βίκη Τρύφωνα

Συνιδρύτρια και αρχισυντάκτρια του BnBNews.gr, δημοσιογράφος, μέλος της ΕΣΗΕΑ. Από το 1997 εργάζεται ως διαπιστευμένη συντάκτρια του ΕΟΤ και κατόπιν του Υπουργείου Τουρισμού σε μια σειρά μέσων ενημέρωσης, καλύπτοντας θέματα τουρισμού και ταξιδιών. Ανάμεσά τους στις εφημερίδες Ναυτεμπορική, Καθημερινή, Εξουσία, τα περιοδικά/websites Hotel & Restaurant, Tourism & Property, xenia news, Travel Times, Powergame.gr, κ.ά.