ΣΥΝΕΧΕΙΑ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΕΩΝ ΤΗΣ Ν.Ε. ΤΕΕ ΚΕΦΑΛΛΗΝΙΑΣ & ΙΘΑΚΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ.

4 Ιουλίου 2026


ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ
ΤΜΗΜΑ ΔΥΤΙΚΗΣ ΕΛΛΑΔΑΣ	Αργοστόλι, 04/07/2026
Ν Ε. ΚΕΦΑΛΛΗΝΙΑΣ & ΙΘΑΚΗΣ	Αρ. Πρωτ. 7
email: tee.kefalonia@gmail.com

ΠΡΟΣ: 1) Τ.Ε.Ε. / Τμήμα Δυτικής Ελλάδας

Τ.Ε.Ε. / Τμήμα Κέρκυρας
Ν.Ε. Τ.Ε.Ε. Ζακύνθου / Τμήματος Δυτικής Ελλάδας
Ν.Ε. Τ.Ε.Ε. Ηλείας / Τμήματος Δυτικής Ελλάδας
Ν.Ε. Τ.Ε.Ε. Λευκάδας / Τμήματος Ηπείρου
Βουλευτή Κεφαλληνίας-Ιθάκης
Αντιπεριφερειάρχης Π.Ε. Κεφαλληνίας-Ιθάκης
Έπαρχος Ιθάκης
Δήμαρχος Αργοστολίου
Δήμαρχος Ληξουρίου
Δήμαρχος Σάμης
Δήμαρχος Ιθάκης
Δ/νση ΠΕ.ΧΩ.ΣΧΕ. Ιονίου
Υ.ΔΟΜ. Αργοστολίου
Μέλη ΤΕΕ Κεφαλονιάς-Ιθάκης
Ε.Ε.Τ.Ε.Μ. Κεφαλονιάς-Ιθάκης
Μ.Μ.Ε

ΣΥΝΕΧΕΙΑ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΕΩΝ ΤΗΣ Ν.Ε. ΤΕΕ ΚΕΦΑΛΛΗΝΙΑΣ & ΙΘΑΚΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ

ΟΠΩΣ ΑΥΤΗ ΙΣΧΥΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΤΟΥ Ν.5306/2026 ΦΕΚ 88 Α’/2026

(Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»)

Η Ν.Ε. ΤΕΕ Κεφαλονιάς-Ιθάκης προέβη σε συστηματική ανάγνωση και μελέτη του Ν.5306/2026 (ΦΕΚ 88 Α’/2026) «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», των κωδικοποιούμενων με τον ως άνω νόμο πολεοδομικών και συναφών διατάξεων και γνωστοποιεί τα κάτωθι:

Σύμφωνα με το άρθρο 477 του κώδικα: « Από την έναρξη ισχύος του παρόντος Κώδικα, καταργούνται οι κωδικοποιούμενες διατάξεις που περιλαμβάνονται στο Παράρτημα Α’ του παρόντος Κώδικα» και το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α’, το οποίο ορίζει ρητά όλες τiς καταργούμενες διατάξεις, δεν περιλαμβάνεται η παρ.3 του άρθρου 23 του Ν.3212/2003, άρα δεν καταργείται και συνεχίζει να ισχύει και μετά την έναρξη ισχύος του Κώδικα.

Το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α’ του Ν.5306/2026 – ΦΕΚ 88 Α’/08-06-2026 (σελ. 4003 ): « Εισαγωγικό

εδάφιο και παρ. 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24/31.5.1985 (Δ΄ 270), όπως η περ. α) αυτής αντικαταστάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 10 του ν. 3212/2003», που αναφέρεται στην περίπτωση της κατά κανόνα αρτιότητας, εντάχθηκε αυτούσια στην παρ.1 του άρθρου 251 του Ν.5306/2026.

Τυχόντες ισχυρισμοί περί κατάργησης των προαναφερόμενων διατάξεων είναι πρόδηλα αναληθείς.

Ο Ν.5306/2026 ρητά ορίζει στο άρθρο 273 ότι όλες οι παρεκκλίσεις, όπως αυτές ίσχυαν με την προϋφιστάμενη του Ν.5306/2026 νομοθεσία, συνεχίζουν να ισχύουν και μετά την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου.

Ειδικότερα:

α) Στην παράγραφο 1 του άρθρου 273 του Ν.5306/2026 ΦΕΚ 88 Α/26 (σελ. 3754-3755) ρητά και διακριτά, από την επίσης ρητή διατήρηση ισχύος της οικοδομησιμότητας των παρεκκλίσεων της παρ. 6 τους ως άνω άρθρου, ορίζεται η διατήρηση της ισχύος τόσο των παρεκκλίσεων αρτιότητας οικοδομησιμότητας γηπέδων με εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων (4) στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό (εντός ζώνης οικισμών) όσο και των παρεκκλίσεων αρτιότητας οικοδομησιμότητας γηπέδων με πρόσωπο σε επαρχιακές, κύριες δημοτικές κ.λπ. και εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων (4) στρεμμάτων για όσο διάστημα αυτό προβλέπεται από την σχετική νομοθεσία.

β) Στην παρ. 6 του άρθρου 273 ρητά και διακριτά, από την επίσης ρητή διατήρηση ισχύος των παρεκκλίσεων της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, ορίζεται ότι: «Στις περιοχές και τις εγκαταστάσεις για τις οποίες μέχρι την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4759/2020 βρίσκουν εφαρμογή το π.δ. της 6/17.10.1978 και το π.δ. της 24/31.5.1985 (Δ’ 270), αυτά συνεχίζουν να ισχύουν, κατά το μέρος στο οποίο δεν έρχονται σε αντίθεση με το παρόν ως προς παρεκκλίσεις, αρτιότητα και λοιπούς όρους δόμησης.» όλες οι παρεκκλίσεις του Π.Δ. 6/17.10.1978 ( ΦΕΚ 538 Δ’/78) και του Π.Δ. 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ’/85) συνεχίζουν να ισχύουν διότι δεν έρχονται σε αντίθεση με το παρόν άρθρο (άρθρο 273 του Ν.5306/2026 – ΦΕΚ 88 Α’/08-06-2026 ).

Οι παρεκκλίσεις της ως άνω παραγράφου 6 του άρθρου 273 είναι:

αα) Η περίπτωση της παραγράφου 3 του άρθρου 23 του Ν.3212/2003 : «Η περίπτωση α’ της παραγράφου 1 του από 24/31.5.1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού.»

ββ) Η περίπτωση δδ) της παρ. 2 του άρθρου 1 του ΠΔ 24/31.05.1985 ΦΕΚ 270 Δ’ : « δδ) Τα γήπεδα που δημιουργήθηκαν από τη 17.10.1978 ημέρα δημοσίευσης του από 6.10.1978 π.δ/τος (ΦΕΚ 538/Δ) μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος π.δ/τος ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ2.» Οι παράγραφοί αυτοί παραμένουν σε ισχύ διότι:

Δεν περιλαμβάνονται στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α’, δεν κωδικοποιούνται στο Ν.5306/2026 και σύμφωνα με το άρθρο 477 του Κώδικα το οποίο ορίζει ότι: « Από την έναρξη ισχύος του παρόντος Κώδικα, καταργούνται οι κωδικοποιούμενες διατάξεις που περιλαμβάνονται στο Παράρτημα Α’ του παρόντος Κώδικα» και άρα δεν καταργούνται.
Οι παράγραφοι αυτοί ρητά ορίζονται ως τροποποιήσεις, η μεν πρώτη από την ίδια την παράγραφο ως τροποποίηση της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 Π.Δ. ΦΕΚ 270 Δ’, η δε δεύτερη από το εισαγωγικό σημείωμα του άρθρου 1 του από 31.05.1985 Π.Δ. ΦΕΚ 270 Δ’ ως τροποποίηση του από 6.10.1978 Π.Δ. ΦΕΚ 538/Δ και δεν αποτελούν αυτοτελείς πολεοδομικές διατάξεις.
Όσον αφορά την παρέκκλιση της παραγράφου αα) του παρόντος ρητά ορίζεται, από την ίδια ως άνω παράγραφο, ως η περίπτωση (α) της παρ. 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 Π.Δ και όχι ως η παράγραφος 1. Η αναφορά στην έννοια της κατά κανόνα αρτιότητας, και όχι η γραμματική αναφορά στην παράγραφο 1, είναι ρητή και σαφής.
Στην παρ. 6 του άρθρου 273 ρητά ορίζεται ότι οι παρεκκλίσεις του π.δ. της 6/17.10.1978 και το π.δ. της 24/31.5.1985 (Δ’ 270) συνεχίζουν να ισχύουν και μετά την έναρξη ισχύος του κώδικα.
Τα παραπάνω επιβεβαιώνονται και από την ενότητα Ερωτήσεις και Απαντήσεις για τον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας στην ερώτηση 13 – «Ποιες διατάξεις καταργούνται με τον Κώδικα;» – «Από την έναρξη ισχύος του Κώδικα καταργούνται οι κωδικοποιούμενες διατάξεις που περιλαμβάνονται στο Παράρτημα Α και ειδικότερα στον Πίνακα αντιστοίχισης των κωδικοποιητικών με τις κωδικοποιούμενες διατάξεις που συνοδεύει τον Κώδικα. Συνοπτικά, ό,τι κωδικοποιείται καταργείται και αποτελεί πλέον μέρος του Κώδικα. Ό,τι δεν κωδικοποιείται δεν καταργείται.» και ,

από το άρθρο 2 του ΠΔ 456/84 –ΑΣΤΙΚΟΣ ΚΩΔΙΚΑΣ ΚΑΙ ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΟΣ ΤΟΥ ΝΟΜΟΣ –

(ΦΕΚ 164 Α’ 24.10.1984) « Ο νόμος ορίζει για το μέλλον, δεν έχει αναδρομική δύναμη και διατηρεί την ισχύ του εφόσον άλλος κανόνας δικαίου δεν τον καταργήσει ρητά ή σιωπηρά».

Οι κανόνες δικαίου Π.Δ. 31.05.1985 ΦΕΚ 270 Δ’ (εισαγωγικό σημείωμα άρθρου 1 και το εδάφιο δδ) της παρ. 2) και Ν. 3212/2003 (παρ.3 του άρθρου 23), δεν έχουν καταργηθεί ρητά από άλλους νεότερους κανόνες δικαίου. Επίσης δεν γίνεται σιωπηρή κατάργηση τους διότι στο άρθρο 273 του Ν.5306/2026 ορίζεται ρητά ότι οι παρεκκλίσεις συνεχίζουν να ισχύουν και μετά την έναρξη ισχύος του Κώδικα.

Σύμφωνα με τα ως άνω, παρέλκει οιαδήποτε αμφιβολία ως προς την οικοδομησιμότητα γηπέδων των ως άνω παρεκκλίσεων.

Τυχούσες δε αιτιάσεις περί μη οικοδομησιμότητας γηπέδων με εμβαδόν μεγαλύτερο των τεσσάρων (4) στρεμμάτων προϋφιστάμενων του 2003 χωρίς πρόσωπο 25 μέτρων σε αναγνωρισμένο δρόμο, (βάσει επιχειρημάτων μη αναφοράς ή κατάργησης του άρθρου 10 του Ν.3212/2003), ενώ ρητά ορίζεται με την παρ. 6 του άρθρου 273 του Ν.5306/2026 ότι, οι παρεκκλίσεις αυτές συνεχίζουν να ισχύουν, καθιστά τις εν λόγω αιτιάσεις μη σύννομες.

Σύμφωνα με ότι ρητά ορίζεται στην «ΑΝΑΛΥΣΗ ΣΥΝΕΠΕΙΩΝ ΡΥΘΜΙΣΗΣ» (σελ.745)

«Επιπλέον, κατά την διαδικασία της σύνταξης του Κώδικά επιτρέπεται η κατάργηση διατάξεων, οι οποίες κρίνονται ατελέσφορες ή ανεφάρμοστες για διάφορους λόγους (π.χ. τεχνικούς), ή η απάλειψη διατάξεων για τις οποίες δεν καταλείπεται αμφιβολία ότι έχουν ήδη καταργηθεί, καθώς και των μεταβατικών διατάξεων που δεν έχουν πλέον πεδίο εφαρμογής, διότι παρήλθε ο χρόνος ισχύος τους, καθώς η προσαρμογή των διατάξεων προς το Σύνταγμα, κ.λπ.)» και ότι ρητά ορίζεται στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α’ και στο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β’ του Ν.5306/2026, απολύτως καμία διάταξη της πολεοδομικής νομοθεσίας προϋφιστάμενη της ισχύος του Ν.5306/2026 που να αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση γενικότερα και τις παρεκκλίσεις ειδικότερα δεν καταργήθηκε.

Όλες οι προϋφιστάμενες του Κώδικα διατάξεις που αφορούν την εκτός σχεδίου δόμηση, είτε κωδικοποιήθηκαν με τον Κώδικα και ισχύουν κωδικοποιημένες, είτε δεν κωδικοποιήθηκαν και διατηρούν την ισχύ τους μετά την έναρξη ισχύος του Κώδικα.

Σύμφωνα με τα ανωτέρω, τυχούσες αναφορές στο εν λόγω κείμενο «ΑΝΑΛΥΣΗ ΣΥΝΕΠΕΙΩΝ ΡΥΘΜΙΣΗΣ» σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση είναι άνευ αντικειμένου.

Σύμφωνα με την ΕΝΟΤΗΤΑ ΣΤ: Έκθεση νομιμότητας, παράγραφος 27, στην «ΑΝΑΛΥΣΗ ΣΥΝΕΠΕΙΩΝ ΡΥΘΜΙΣΗΣ» (σελ. 895) στον Κώδικα δεν εφαρμόζονται αποφάσεις ανωτάτων ή άλλων εθνικών δικαστηρίων.

Συνοψίζοντας και σύμφωνα με τα ανωτέρω 1 έως 4 :

Γήπεδα εμβαδού άνω των τεσσάρων (4) στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, προϋφιστάμενα του 2003 παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα και μετά την έναρξη ισχύος του Ν.5306/2026.
Τα γήπεδα που κατά την ημέρα δημοσίευσης του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85) έχουν πρόσωπο Διεθνείς Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές, δημιουργήθηκαν από τη 17-10-78 ημέρα δημοσίευσης του ΠΔ/6-10-78 (ΦΕΚ-538/Δ/78) μέχρι την ημέρα δημοσίευσης του ως άνω Π.Δ. και έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4000 μ2 ανεξαρτήτως μήκους προσώπου, παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα και μετά την έναρξη ισχύος του Ν.5306/2026.

Γήπεδα εμβαδού κάτω των τεσσάρων (4) στρεμμάτων που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημερομηνία έναρξης ισχύος του Π.Δ. από 4.1977 (Δ’ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ., παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα και μετά την έναρξη ισχύος του Ν.5306/2026 και για όσο διάστημα ορίζεται από την σχετική νομοθεσία και εφόσον έχει κατατεθεί αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης ή προέγκρισης έως τις 09.12.2022.

Με ομόφωνη απόφαση της Νομαρχιακής Επιτροπής Τ.Ε.Ε. Κεφαλληνίας και Ιθάκης

Ο Πρόεδρος

Κοσμάς Βαλλιανάτος Πολιτικός Μηχανικός