Παναγιώτης Παντελής

Φοροτεχνικός

Ο αγώνας των συναδέλφων και των φορολογουμένων για την ολοκλήρωση του έργου της αποστολής των φορολογικών δηλώσεων συνεχίζεται κανονικά και η ολοκλήρωση του, βάση προθεσμιών, πρέπει να γίνει την άλλη Παρασκευή.

Μετά την ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας, ξεκινάει άλλος ένας ετήσιος αγώνας, ο οποίος σχετίζεται με την άλλη μεγάλη υποχρέωση που έχουν οι περισσότεροι φορολογούμενοι να εκπληρώσουν και αφορά τον ΕΝΦΙΑ.

Το μόνο σίγουρο είναι, ότι στο σύνολο τους οι πολίτες ήλπιζαν ότι θα ήταν μία διαδικασία από την οποία θα είχαν απαλλαγεί ή έστω θα είχαν χαμηλότερη υποχρέωση απέναντί του, μέσω της τροποποίησης του νόμου. Κάτι τέτοιο δεν κατέστη δυνατόν και έτσι θα έχουν να τον αντιμετωπίσουν για άλλη μία χρονιά, αναπροσαρμοσμένο μάλιστα και αρκετές φορές ακριβότερο σε σχέση με πέρσι, μέσω των αλλαγών που επήλθαν με το πρόσφατο νομοσχέδιο, τις οποίες θα αναλύσουμε και παρακάτω.

Ήλπιζαν, επίσης, ότι θα τους δίνονταν μεγαλύτερος αριθμός δόσεων να τον αποπληρώσουν, αλλά βάση των αναφερομένων από τον αναπληρωτή υπουργό οικονομικών θα πληρωθεί σε τέσσερεις δόσεις, όπως προβλέπει ο νόμος, δεδομένου ότι είναι σχεδόν αδύνατο να εκδοθεί τον Ιούλιο και έτσι οι δόσεις να είναι πέντε.

Αξίζει, βέβαια, να θυμίσουμε ότι στους προγραμματισμούς του υπουργείου προβλεπόταν κάποτε ότι ο συγκεκριμένος φόρος θα εκδιδόταν Φεβρουάριο και θα πληρωνόταν σε πολύ περισσότερες δόσεις. Αν αυτό το συνδυάσουμε και με το άρθρο της προηγούμενης εβδομάδας, η ανάγκη των φορολογουμένων για περισσότερες δόσεις είναι τουλάχιστον επιτακτική.

Όπως και να έχει, ο φόρος θα εκδοθεί και θα πρέπει να ελεγχθεί για την ορθότητα του.Αξίζει να θυμίσουμε μερικά βασικά σημεία του Ν.4223/2013 που βάση αυτού θα εκδοθούν και τα φετινά εκκαθαριστικά.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα που είχε ο φορολογούμενος στην κατοχή του την 1^η Ιανουαρίου κάθε έτους, συγκεκριμένα της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου.

Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. επίσης επιβάλλεται και στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής, που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Μεγάλη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στο γεγονός ότι από 1/1/2014 στον καθορισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη ηπραγματική επιφάνεια. Το ίδιο συμβαίνει όταν έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου όπου λαμβάνεται υπόψη η πραγματική χρήση του ακινήτου ειδικά όταν έχει υποβληθεί η σχετική αίτηση αλλαγής χρήσεως.

Υπόχρεος πληρωμής του ΕΝ.Φ.Ι.Α. είναι κάθε πρόσωπο ή νομική οντότητα, ανάλογα με το δικαίωμα και το ποσοστό του, και ειδικότερα:

α) Αυτός που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης ή από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα ή καταδικάζεται ο δικαιοπάροχος σε δήλωση βουλήσεως.

β) Ο υπερθεματιστής, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης.

γ) Ο κληρονόμος και ειδικότερα:

αα) Ο εκ διαθήκης κληρονόμος, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

ββ) Ο εξ αδιαθέτου κληρονόμος, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31 η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

δ) Όποιος έχει αποκτήσει δικαίωμα σε ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο δωρεάς αιτία θανάτου, εφόσον ο θάνατος επήλθε μέχρι και την 31 η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

Όταν υπάρχει δικαίωμα επικαρπίας υπόχρεοι του φόρου είναι και οι δύο, επικαρπωτής και υψηλός κύριος, κατ’ αναλογία η οποία εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή. Αναλυτικότερα αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται:

– Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
– Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
– Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του. Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.

Όσο αναφορά τον φόρο ο κύριος φόρος στα κτίσματα υπολογίζεται βάσει βάση τετραγωνικών και :

–          Αξίας τιμής ζώνης ( 2,00 -13,00 ευρώ ανά Τ.Μ)

–          Παλαιότητας (Συντελεστής 0,6 – 1,25 )

–          Συντελεστή απομείωσης επιφάνειας ( 1,00 – 0,25)

–          Ορόφου ( συντελεστής 0,98 – 1,03)

–          Συντελεστής μονοκατοικίας ( 1,02)

–          Προσόψεων ( 1,00- 1,02)

–          Συντελεστή βοηθητικών χώρων ( 0,1)

–          Συντελεστή ημιτελών κτισμάτων ( 0,4)

–          Συντελεστή ειδικών κτιρίων ( 0,5 ή 0)

Αναλυτικότερα, ο κύριος φόρος για τα δικαιώματα επί των κτισμάτων, εκτός των φόρου ειδικών κτιρίων, ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας, του βασικού του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, του συντελεστή ορόφου ή μονοκατοικίας, του συντελεστή πρόσοψης, του συντελεστή βοηθητικών χώρων και του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής: Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται ) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται).

Για τα ειδικά κτίρια της παραγράφου 1γ του παρόντος άρθρου, ο κύριος φόρος ισούται με το γινόμενο της επιφάνειας, του βασικού φόρου, του συντελεστή ειδικών κτιρίων, του συντελεστή παλαιότητας κτίσματος, του συντελεστή απομείωσης επιφάνειας, του συντελεστή βοηθητικών χώρων και του συντελεστή ημιτελούς κτίσματος, κατά περίπτωση, ως εξής: Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΕΚ x ΣΠΚ x ΣΑΕ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται).

Όσο αναφορά τα οικόπεδα ο φόρος υπολογίζεται βάσει :

–          Μοναδιαίου συντελεστή φόρου ( 0,0037 – 11,25 / Τ.Μ)

–          Προσόψεων ( Συντελεστής 0,8- 1,08 )

–          Του αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο.

Όταν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η αξία του οικοπέδου υπολογίζεται βάση του υπολοίπου συντελεστής δόμησης.

Οι ιδιοκτήτες τέτοιων περιουσιακών στοιχείων θα είναι μερικοί από αυτούς που θα πληρώσουν το μάρμαρο της αλλαγής του τρόπου υπολογισμού του φετινού φόρου διότι άλλαξε ο βασικός συντελεστής υπολογισμού φόρου.

Όσο αναφορά τα αγροτεμάχια ο φόρος υπολογίζεται βάσει :

–          Συντελεστή θέσης ( 1,00 -3,00 )

–          Συντελεστή χρήσης ( 0,1 – 8,0 )

–          Συντελεστή άρδευσης (1,1)

–          Συντελεστή κατοικίας ( 5,00 )

Η μεγάλη αλλαγή στα φετινά εκκαθαριστικά θα έχει να κάνει με όσους φορολογούμενους είναι υπόχρεοι να πληρώσουν συμπληρωματικό φόρο, όπου θα αυξηθούν αριθμητικά, αφού μειώθηκε το αφορολόγητο και από τις 300.000 ευρώ έπεσε στις 200.000 ευρώ. Επίσης, για πρώτη φορά στα χρονικά στην συνολική αξία θα συνυπολογίζεται και η αξία των αγροτεμαχίων και έτσι οι υπόχρεοι θα αυξηθούν ακόμα περισσότερο.

Αναλυτικότερα, προβλέπεται για κάθε φυσικό πρόσωπο ο συμπληρωματικός φόροςεπιβάλλεται και υπολογίζεται στη συνολική αξία των δικαιωμάτων, σύμφωνα με τα κλιμάκια και τους συντελεστές του παρακάτω πίνακα:

Για κάθε νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. επιβάλλεται και υπολογίζεται στην αξία των δικαιωμάτων με συντελεστή πέντε και μισό τοις χιλίοις (5,5‰). Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται με συντελεστή ένα τοις χιλίοις (1‰). Ειδικά, για τα Ν.Π.Δ.Δ. και τα Ν.Π.Ι.Δ. μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα,, ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισούται με τρία και μισό τοις χιλίοις (3,5‰) επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων για τα ακίνητα που δεν ιδιοχρησιμοποιούν.

Έκπτωση του φόρου μπορούν να έχουν βάση εισοδήματος όσοι φορολογούμενοι τηρούν τις παρακάτω προϋποθέσεις:

 Έκπτωση 50% του φόρου έχουν όσοι είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και συνολικά τηρούν τα εξής απαιτούμενα :

–          Έχουν φορολογητέο εισόδημα κάτω των 9.000 ευρώ προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε τέκνο

–          Σύνολο κτισμάτων 150 Τ.Μ

–          Αξία περιουσίας 85.000 ευρώ ο άγαμος, 150.000 ευρώ ο έγγαμος και 200.000 ευρώ ο έγγαμος με τέκνα

Έκπτωση 100 % του φόρου μπορούν να έχουν όσοι είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και συνολικά τηρούν τα εξής απαιτούμενα:

–          Έχουν φορολογητέο εισόδημα κάτω των 12.000 ευρώ προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για σύζυγο και κάθε τέκνο

–          Σύνολο κτισμάτων 150 Τ.Μ

–          Ο αριθμός των εξαρτώμενων τέκνων ισούται ή υπερβαίνει τα τρία, ή ο φορολογούμενος, ο ή η σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του έχει αναπηρία σε ποσοστό ογδόντα τοις εκατό (80%) και άνω.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι για τον υπολογισμό αυτών των εκπτώσεων θα ληφθεί υπόψη το φορολογητέο εισόδημα, άρα και το εισόδημα που μπορεί να προκύπτει από την διαφορά τεκμηρίων.

Απαλλαγή ή μειωμένο ΕΝΦΙΑ πληρώνουν και οι ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων, που αναφέρονται στο άρθρο 3 του Ν.4223/2013. Μείωση του φόρου κατά 20% δεν θα έχουν όμως πλέον όσοι φορολογούμενοι έχουν κενά, μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, αφού η συγκεκριμένη έκπτωση καταργήθηκε.

Για το τελείωμα, αξίζει να αναφέρουμε ότι σε κάθε πράξη μεταβίβασης ή γενικά σε κάθε πράξη που συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης απαιτείται να προσκομίζεται και να μνημονεύεται στο συμβόλαιο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για την περασμένη πενταετία το οποίο χορηγείται ηλεκτρονικά με την χρήση των προσωπικών κωδικών taxis ή χειρόγραφα σε εξαιρετικές περιπτώσεις (π.χ. έκδοση πιστοποιητικού για θανόντα).

Μεγάλη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στο γεγονός ότι, εάν το πιστοποιητικό δεν είναι σωστό, τότε ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να ολοκληρώσει το συμβόλαιο βάσει αυτού που λέει ο νόμος. Οι συμβολαιογράφοι, οι φύλακες μεταγραφών και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις που προβλέπονται στο παρόν άρθρο, υπόκεινται σε πρόστιμο που ορίζεται σε ένα τοις χιλίοις (1‰) επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή δικαιώματος επ’ αυτού, το οποίο πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 300,00 ευρώ ούτε ανώτερο από 1.000,00 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής το πρόστιμο διπλασιάζεται.

Για να είναι σωστό το πιστοποιητικό, πρέπει να έχει δηλωθεί απολύτως σωστά το ακίνητο στο έντυπο Ε9.